海南商品房违规违建导致办证难情况普遍

2019-06-07 10:41:07 来源: 塔城信息港

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2003年,来自陕西的老程以每平米1200元左右的价格,在海口通宝大厦小区买了一套房子,一家人才入住不久,房产证都还未办理,开发商就因为资金问题跑路。老程家的房子成了名副其实的“无证房”。在这个小区里,有180户业主都有像老程一样的遭遇。

算起来,老程的无证房“房龄”已有近10年,而这不仅仅是个例。巧合的是,就在29日下午(两会期间),南海会客厅就“办证难”问题,采访海南省政协委员、省律师协会副会长廖晖时,也吸引了一位在我们办公地点旁一家单位的耿先生,因为他从2007年在海口买了房,到现在房产证也没办下来。

据三亚住建局2011年的统计数据显示,2001年-2008年间,商品房办证率仅为74%。在省会城市海口,情况更甚,如近几年陆续被媒体曝光的戎居公寓、东盛名苑、良缘雅苑、金桃苑等。2009年,相关职能部门对海口2006年12月31日前已出售,但无房产证商品房的统计资料显示,“无证房”业主达三万多户,而这还不包括这个时间节点后的“无证房”。“因为有些可能还没有形成实事上的无房产证,所以不好统计。”海口房管局相关负责人说。

房产证作为房屋权属惟一的凭证,其重要性不言而喻。辛苦买来的房子,因为没有房产证就成了“无证黑户”,让业主们“处处受气”:小孩不能按区域就学,转让、继承、出租等不受法律保护,甚至在土地或房屋被征用时,都无法按国家征收政策得到相应的补偿。

商品房违规违建致办证难情况普遍

一般来说,开发商办理房产证首先须获得土地证、建设用地使用权证、规划许可证、规划验收合格证、预售许可证、竣工验收备案证等相关证明。办证难,原因在哪里?

“司法实践中,办理房产证问题涉及到两个层面,一个是小产权房,有一些购房者买的房子土地是不完全合法的销售渠道,比如没有预售证等,这种房产办证有很大法律障碍。第二种,大产权(商品房),可以办,但是为什么办不了,首先,很多不良开发商超建违建,比如规划局批准的容积率为1.5或者2.0,他盖房时候可能就盖到2.5,当开发商把房子卖出去,收到钱后,他就没有动力了,办证的时候就拖延,有一些开发商把资产转移,留下空壳房地产公司。这种情况在海南比较严重,在我接触到的案例中,也较为普遍。”海南省政协委员、省律师协会副会长廖晖说。

为何开发商超建违建还能卖房?以海口来说,根据商品房产权登记管理相关规定,开发商在未领取房屋竣工验收证件前,与购房者签订房产预售(购)契约的,由购房者支付定金或房价款的行为,就被视为房产预售。预售的房产满足“持有国有土地使用证或红线图、建设工程规划许可证和建筑施工许可证;已签订房产建筑施工合同;除付地价款外,投入该房产建筑的资金已达工程预算投资总额的25%以上,或者建筑物设计内地面以下的基础工程已经完成”三个条件即可。

也就是说,在房屋未完全建好且未验收时,开发商只要拿到预售许可证,就能卖房。开发商是否会缴纳各种税款,或者验收是否合格以助购房者办理房产证,则充满了未知数。

“超建违建”违法成本低廉 法律风险不高

“开发商违规违建,没有向政府缴纳200万元的罚款,这么多年,我们的房产证还是办不下来,将开发商告上法庭,但是他一分钱也没有,我们没有办法。”耿先生非常无奈,他的无奈也是所有“无证房”业主的无奈:就没有相关的法律对开发商进行约束吗?

廖晖表示,在购房过程中,虽然开发商与业主在购房合同中都有关于违约金的条款,但如果开发商将资产转移,即便是业主将其告上法庭,并赢了官司,但是由于其“没有资金”,法院的判定也不能真正执行。

这就说明,只要开发商存心,就既可赚钱,还能逃避法律的。很多业主为此踏破职能部门的门槛,也无济于事。

“我们是否可以追究开发商的,开发商是有一定的资质管理,有一定的条件的,我们能不能通过公安机关的查处,让他承担相应的刑事。”廖晖认为,从严格意义上来讲,这种情况属于商业犯罪,侦查机关如遇到开发商资金转移的情况,应该严格执法,认真调查。但是侦查机关目前还没有这种意识,且民事与刑事之间的度难以把握,“很可能吃力不讨好”。

监管乏力 购房者只能自己多个心眼?

2009年,海口有关部门专门成立了“海口市解决办理房产证历史遗留问题领导小组”,并于2010年正式出台相关的意见,以着手解决在2006年12月31日以前的“无证房”问题。不过,1月29日从海口市房管局相关负责人处获悉,到目前为止,仅有近17000户的“无证房”问题得以解决。

这位负责人还告诉,房产涉及到城管、规划、国土、建设、房产、消防、房屋质量监督等多个政府职能部门,“不太可能每天都对房产商的行为等进行监督。”

省政协委员冯川建,是海南奥林匹克花园有限公司董事长,在今年的两会上,他说了这样一个问题:2011年初,企业在办理开发房地产增容手续时,有关部门说,等新规定下来再办,这一等就是半年多,好不容易等到市政府颁布了增容用地管理新规定,可发文没几天,政府又下文停止执行,要企业继续等待。两个多月后,政府又发文重新执行这个刚刚停止执行的新规定。然后政府有关部门再开始进行测算、审核、评估等程序,又过两个多月后企业才能拿到批文。办理整个房地产增容手续,用一年多时间才完成,严重影响房地产开发企业办理房产证时间。

另外,冯川建还提到,“个别政府办事人员,甚至利用手中的权限,办事单位没有点“表示”或没人情关系,就卡人家,已成惯例。”

“一个市场出现问题,或者问题非常严重的时候,就要考虑主管、监管部门的手段是否有利,是否有效。”廖晖说。

开发商可以逃避相应的法律,如果作为相关的职能部门,也说监管有困难,那就只能依靠购房者自己多个心眼? (谭邦会)

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