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商业地产市场遇秋凉业内清库存清过剩迫在眉

2018-10-29 12:18:52

商业地产市场遇秋凉 业内:清库存、清过剩迫在眉睫

佛山商业地产市场体量将持续增长。

虽处 金九银十 ,但商业地产公寓、写字楼等产品的形势相对遇冷。

近日,佛山商业地产 战事连连 。先是南海万达广场(专题阅读)(相关干货)、南海万科广场(专题阅读)(相关干货)相继开业, 两万 比拼引爆佛山商业多个亮点;然后,越秀地产、中海地产高调启动招商工作。一时间,地产大佬在佛山的商业首秀纷纷亮相。

但是,商业地产公寓、写字楼等产品的销售形势与年初相比没有太大变化。开发商透露,一直难卖的写字楼近也无起色,部分已推公寓陷入滞销状态,整个商业地产市场似乎遇到了 秋凉 。

地产大佬们欲在这片的商业地产江湖夺得一席之地,不得不使出浑身解数,拼品牌、晒文化、高品位招商引来品牌商家关注。

近期,住宅市场一派生机勃勃。不过开发商反映,商业地产市场却仍然遇冷。写字楼、公寓、商铺的人气,与年初较为冷清的行情相比,没有什么差别。

原有商业项目卖不动

近日,走访了季华路和桂城的6个商业项目,皆发现人气很淡。在魁奇路地铁站附近的万通国际,开盘时曾凭借优越的配套和装修,以及1.3万元/平 方米的价格,吸引了一大批购房者。有市民甚至一口气在这里买了10间投资。去年底,这个项目拉来一批广州客,价格也上调到1.5万~1.6万元/平方米。 不过,近日走访发现,项目现场人气冷淡。开发商反映,产品走货很慢,价格更不敢往上提。

同样的情况出现在恒福国际商业中心,该项目的初售价为1.7万元/平方米,后来降了1000~2000元/平方米。近日在销售中心看到,几乎没什么人看楼。

另外,纯公寓项目丽日世纪金鼎也几乎无人问津。万科位于桂城的纯公寓项目开盘时曾引起抢购,但近日去踩盘,发现销售中心人气冷清。

除公寓难推外,写字楼也好不到那里去。在恒福国际商业中心隔壁的佛山绿地中心,是绿地进入佛山的标杆性项目。销售人员告诉,现在主要是借着新政利好的东风推住宅,商业部分暂时不动。

新推公寓 半价 揽客

注意到,在严峻的形势下,开发商仍在积极开拓销售渠道。除部分写字楼暂时封货外,新推的公寓产品大多以震撼性的 低价 揽客。在城北的华南金谷,5字头起推公寓。南海九江信基广场70~120㎡创变公寓V公馆仅3888元/㎡起。

对比发现,这些产品价格,几乎是同类产品的三分之一甚至二分之一。 价格要够震撼,才能吸引到购房者。 有公寓开发商表示,低价推货策略反响不错。

对于这种方式,业界表示认可。 其实,佛山无论是商业地产还是住宅地产,库存量很大。但住宅开发商很积极,今年初就积极降价出货。 在季华路做商业地产的一名开发商表示,市场有旺有淡很正常,淡市大家就要更积极一点。

禅城、桂城、佛山新城在营的商业中心一共有29个,营业面积达到133.4万平方米。

在建的商业中心高达16个,面积达228.2万平方米。待建的约有13个商业中心,体量总计约115.4万平方米。

在营、新建、待建的商业中心,一共将提供约477万平方米的体量。未来几年内商业面积将在现在基础上翻3倍以上。

开发商有 三宝 :树品牌、引名牌、玩文化

1 重金打造自营品牌

开发商们在招商阶段就煞费苦心,力求招商品牌的独特性。目前,购物中心在超市、影院、百货等主力店开设之时就在谋求自己的个性。万达的主力店几乎都 来自于其自主开发的自营品牌,如万达影城、万达百货、大玩家、大歌星、万达宝贝王等,采用自主品牌的模式,保证了主力店的独有性。

万科走的路子跟万达类似,目前南海万科广场也拥有自营品牌万科百货。

2 引进品牌玩差异化

除了一些 土豪 开发商们花下重金打造自营品牌以外,另一些开发商还会通过战略合作的方式,与品牌商家签约,实现品牌招商的差异化。

例如中海环宇城,他们启动的是主力店招商, 百老汇影院 作为环宇城的战略合作伙伴,首次在佛山亮相。

而印象城、鹏瑞利广场则突出另一种特色,他们引入的是一些快时尚品牌。

3 贴文化标签提品位

调查发现,各大购物中心还会通过对不同文化的诉求来彰显自己的 特立独行 。

越秀南海星汇云锦准备在首层设一条创智廊,汇聚了东亚、欧洲等地设计师的作品,彰显该项目的 国际潮流文化范 。而星星集团打造的纯商业项目星耀101,则贴上 韩流 标签,该商场引入了在韩国流行的全息影像馆。同时,商场还计划开辟展览馆,提升文化品位。

业界观点

淡市之下,新推公寓不再高调,全部走 低价 路线。价格甚至是此前同类产品的三分之一甚至二分之一,开发商反馈 低价 策略收效尚可。业界人士分析认为,佛山写字楼、公寓供应过量,是市场冷清的关键因素。楼市新政对商业产品的辐射效应,也许要等一段时间才能显现。

商铺投资回报低甚至无法抵房贷

合富代理相关负责人分析,商业地产不好卖,除现在新政都是利好住宅地产,使得商业地产的曝光度和关注度有所降低外,还与诸多因素有关。

他分析说,佛山的传统置业和投资观念,本身就是先住宅后商业的。另外,在电商的冲击下,商业地产前景有待观察,这也是造成投资者观望和转向的重要因 素。 以前在祖庙买个铺,可以赚得盆满钵满。但现在,你300万买一个铺位,月租金可能一万都不到,投资回报非常低,有时甚至无法抵消房贷。 在实际 调查中也发现,花巨资买铺后租金不如意甚至租不出去的,并非没有。在繁华的季华路周边,也有多个小区的不少商铺一直空置。

写字楼公寓都明显过剩

而在写字楼和公寓方面,佛山的也已明显过剩。

就公寓来说,佛山的不少白领暂时还不足以消费至少1200元/月单房的公寓房租。事实上,在这个价格基础上再加个200~500元,可以在中心城区 租一个两房小区。公寓由于是商业性质,水电、物业费都是普通住宅的几倍。公寓里还缺乏运动、绿化等设施,也降低了其吸引力。 如果不是特别喜欢一个人生 活,真没必要租公寓。 在佛山禅城区同华路小区租住的张小姐说。

业界人士认为,未来一段时间,要严格控制新增商业体量,以消化现有商业地产为主,这样能更快实现良性循环。未来,随着佛山经济的发展和高素质人群的涌入,佛山的商业地产仍有极大空间。

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